מהם הפרמטרים החשובים ביותר בבחירת אזור להשקעה בחו"ל? • האם יש פרמטרים ספציפיים שצריך לבחון? • ואיפה מוצאים את הנתונים?
עדיין לא נמצאה הנוסחה שתוביל אותנו לבחירה נכונה ב-100%, אבל יש מגוון רחב של פעולות שאנחנו יכולים לעשות כדי לבחור טוב יותר.
נסו להיזכר בחופשה האחרונה שלכם – איך בחרתם לאן לטוס?
כנראה שבדקתם מה מזג האוויר הצפוי בתאריכים בהם חשבתם לנסוע, השוויתם עלויות טיסה ושהייה כדי להתאים לתקציב, וחקרתם את סוגי הטיולים שאפשר לעשות באזור, והאם הם מתאימים לצרכים והרצונות שלכם. במילים אחרות, בדקתם והשוויתם פרמטרים שונים, כדי שיתאים לסוג הנופש שמתחשק לכם.
וכמו בחופשה, גם בהשקעות. לפני שנבחר יעד להשקעה, נערוך בדיקות ונבדוק פרמטרים שונים. אז מהם הפרמטרים החשובים ביותר בבחירת יעד להשקעת נדל"ן?
דגש חשוב
שימוש בפרמטרים לבחירת השקעה בחו"ל יכולים לצמצם את טווח הטעות, ולהגדיל את הסיכוי לרווח – אבל הם לא מבטיחים לנו שום דבר. בכל השקעה יש מרכיב של סיכון, ולא משנה כמה עמוק חשבנו על הדברים, אנחנו צריכים לזכור שיש כאן מרכיב לא ידוע.
ועכשיו שהבנו את זה, אפשר לצאת לדרך.
פרמטרים חשובים לבחירת אזור להשקעה
*את הפרמטרים חילקנו ל-3 קבוצות מידע: מדדי הפרויקט, מדדים סוציו-אקונומיים ומדדי נדל"ן.
#1 מדדי הפרויקט
לפעמים אנחנו שומעים על פרויקט, ומנסים להבין האם הוא כדאי. לפני שנכנסים להמון נתונים מורכבים, חשוב להתחיל עם 3 שאלות פשוטות שיעזרו לנו לבצע סינון ראשוני:
- מה סכום ההשקעה המינימלי?
הסבר: אם הסכום גבוה מהסכום שאנחנו מעוניינים להשקיע – חבל לבזבז עליו זמן נוסף.
- מה התשואה הצפויה?
הסבר: ברוב הפרויקטים המשווקים, מקובל לדבר על תשואה משוערת, ובתוך כמה זמן צופים להכניס אותה. כמשקיעים, נשאף לקבל את המידע הזה, ולהבין האם הוא תואם את הציפיות שלנו.
- מה סוג העסקה?
הסבר: האם מדובר בעסקת פליפ? השכרה לטווח ארוך? מולטי פמילי? ואולי משהו אחר. יש המון סוגים של עסקאות, וכמשקיעים כדאי להתמקד בסוג מסוים ולהבין אותו היטב.
#2 מדדים סוציו-אקונומיים
אם בקבוצת המדדים הראשונה התמקדנו בפרויקט, עכשיו נתבונן במבט מאקרו – ונבחן את האזור. נשאף להבין מה קורה מבחינה חברתית, כדי להבין את ההיתכנות והרלוונטיות.
נבחן את המדדים הבאים:
- תעסוקה ואבטלה – נשאף להבין מה המצב הכלכלי באזור. נשאל שאלות כמו מה אחוז האבטלה? מה רמות ההכנסה? האם העיר מושכת אליה עובדים מערים בסביבה?
- פשיעה – חיפוש של עיר או שכונה בגוגל, בצירוף המילים נתוני פשיעה – יתן לנו בדרך כלל נתונים על רמות הפשיעה באזור. נתונים אלה יסייעו לנו להסביר מגמות שונות, כמו מדוע המחירים באזור נמוכים במיוחד, או מדוע אין כמעט ביקוש. במקביל לנתוני פשיעה, חשוב לבדוק גם תוכניות עירוניות לשיפור, התחדשות עירונית ועוד.
- הגירה ושיעור ילודה – אלה שני מדדים משלימים, המאפשרים להבין מגמה ופוטנציאל. אם לדוגמה, ההגירה לעיר חיובית, אפשר להניח שהביקוש לנדל"ן יעלה. יחד עם זאת, משתנים נוספים ישפיעו על כך, כמו למשל כמות התחלות בנייה – כך שלא ניתן לסמוך רק על זה כדי לחזות ביקוש.
כשבוחנים את הפרמטר הזה, חשוב להסתכל 10 שנים לפחות אחורה, ולקרוא תחזיות להמשך – כדי לקבל תמונת מצב מקיפה ככל האפשר. כדי לבדוק את הפרמטר, נבחן קודם כל את השינויים באוכלוסייה בשנים האחרונות. ניתן למצוא גרפים כאלה בגוגל די בקלות. - התפלגות גילים – התפלגות הגילים הוא מדד שיסייע לנו להבין מי יהיו השוכרים שלנו. אם לדוגמה, מדובר באזור עם משפחות עם ילדים, יתכן שעדיף להתמקד בדירה המתאימה למשפחה.
#3 מדדי נדל"ן
קבוצת המדדים הזו, מתמקדת במצב השוק: תפוסה, התחלות בנייה, פיתוח ועוד.
- ימים בשוק (DOM) – באמצעות מדד DOM ניתן להבין כמה זמן נכס נמצא בשוק עד שהוא נמכר. המדד מסייע לקבוע האם מדובר בשוק של מוכרים, או שוק של קונים. שוק של מוכרים, הוא שוק בו קיים מחסור בנכסים, והמוכרים הם אלה שמכתיבים תנאים ומחירים. אם נכס נמצא 6 חודשים בממוצע על המדף (או יותר) לפני שהוא נמכר, השוק יוגדר כשוק של מוכרים ומגמת המחירים תהיה כלפי מעלה.
- אחוזי תפוסה – מדד זה מלמד אותנו כמה מהבתים והדירות באזור מסוים מאוכלסים, וכמה מהם עומדים ריקים. הבנה של אחוזי תפוסה, תסייע לנו להבין פוטנציאל ועד כמה קשה יהיה למכור או להשכיר נכס.
- התחלות בניה – כמות התחלות בנייה מלמדת על היצע הנכסים הצפוי באזור, וגם על מגמות בשוק העבודה. אזור בו יש התחלות בניה רבות, מציע גם מקומות עבודה ולרוב יתבצע בו פיתוח סביבתי מואץ.
- שוק השכירות – נרצה להבין גם את נתוני השכירות באזור – נשאף להבין ביקוש והיצע, רמות מחיר, אורך חיי שכירות ממוצע ועוד.
איך מאתרים את הנתונים?
השנה היא 2021, והתשובה המיידית היא לחפש בגוגל. אבל זה לא כל כך פשוט. מי שמחפש מידע על נדל"ן בגוגל, צריך לדעת שיש המון "מידע מטעם". חלק מהמידע לא משקף את האמת, או חלקי ולא מדויק. לפעמים קשה עד בלתי אפשרי להפריד בין מה שנכון למה שלא. אז מה עושים?
- אוספים מידע באמצעות אתרים שונים.
- מנסים לאתר מקורות מידע רשמיים.
- מדברים גם עם החברות עצמן, ומצליבים מידע.
לסיום תזכרו, בסופו של דבר השקעה מבוססת על המידע שאספתם, וגם על האמון שאתם נותנים בחברה. אל תעשו השקעה אם אתם לא סומכים ב-100% על מי שאתם קונים ממנו.
איך יודעים על מי אפשר לסמוך? דיברנו על זה כאן.
