אנחנו שונאים להפסיד יותר משאנחנו אוהבים להרוויח - ובעולם ההשקעות, הנטייה האנושית הזו עלולה להיות בעוכרינו ● הבנה עמוקה של מרכיב הסיכון תעזור לנו לחשוב על ההשקעה במבט רציונלי מפוקח ● מהם 4 הסיכונים המרכזיים בהשקעות מעבר לים?
מה רובנו מעדיפים יותר – להימנע מהפסד, או לחתור להשגת רווחים? על פי המחקר של הפסיכולוגים פרופ' דניאל כהנמן ופרופ' עמוס טברסקי, רוב האנשים ייחסו חשיבות רבה יותר להפסד, וישמחו פחות ברווח (אגב, הם זכו בפרס נובל על המחקר הזה).
על רקע מסקנות המחקר, טבעו השניים את המונח "שנאת ההפסד" (loss Aversion), מונח בכלכלה ובתורת ההחלטות המתייחס לנטייתם של אנשים להעדיף הימנעות מהפסדים על פני השגת רווחים.
מחקרים נוספים שבוצעו חיזקו את טענתם. כך לדוגמה, במחקר על תגובת צרכנים לשינויים במחיר פוליסות ביטוח, נמצא כי עליות מחירים גרמו לאנשים לעזוב את החברת הביטוח, במספרים גדולים יותר לעומת כאלה שבחרו להצטרף לחברה בגלל ירידה במחירים.
המסקנה הזו של טברסקי וכהנמן, שלאנשים יש נטייה להימנע מהפסדים, מעניינת במיוחד כשחושבים על השקעות נדל"ן.
כשאדם בוחן עסקת נדל"ן, הוא לוקח בחשבון את הסיכונים ואת היתרונות ועורך שקלול – הבעיה: הוא עלול לתת משקל יתר לסיכונים ולהימנע. אבל אם נפרק את הסיכונים ונבין אותם לעומק – נוכל לראות את הדברים בצורה רציונלית יותר – ולא בהכרח לתת משקל יתר לסיכון (ולסיכוי להפסד).
אז מהם 4 האתגרים המרכזיים בעסקת נדל"ן מעבר לים?
#1 בעיית המרחק
המרחק הפיזי בהשקעת נדל"ן בחו"ל, מהווה אתגר עבור משקיעים.
אפילו אם המשקיע בוחר לטוס למקום הנכס ולראות את הנכס וסביבתו בפועל, הוא נמצא שם בזמן מאוד ספציפי. הבדיקה וסקירת הסביבה יהיו מינוריות מאוד.
גם בהמשך, ניהול הנכס יהיה אתגר לא פשוט: דייר שמתקשר באמצע הלילה כי הגג דולף, דייר שמסרב לשלם, איתור דיירים חדשים ועוד המון אתגרים שקשה לנהל מרחוק.
לכן, המפתח הראשון להשקעה בנכס בחו"ל היא חברת הניהול.
את חברת הניהול נמדוד על פי 3 פרמטרים חשובים.
[1] ניסיון – נבדוק שחברת הניהול בה בחרנו מנוסה בשוק בו היא פועלה. חברות הפעילות 10 שנים ומעלה, סביר להניח שהנן בעלות ניסיון רב בתחום וניתן לסמוך עליהן.
[2] נתח שוק – הניסיון והביטחון שמציעה חברה המנהלת מאות רבות של נכסים במשך שנים רבות, שונה משמעותית מחברה המנהלת נכסים בודדים (גם אם היא עושה את זה שנים רבות).
[3] נוכחות בשטח – נרצה לעבוד עם חברה לה משרדים מסודרים ופעילות בסביבת הנכס מצד אחד, ומשרדים מקומיים בארץ – כדי ליהנות ממוטת שליטה מיטבית.
#2 הפער התרבותי
משא ומתן הוא עניין מורכב אפילו לבני אותה תרבות, אז לנהל אותו מול אנשים דוברי שפה אחרת ומנטליות שונה הוא אתגר גדול הרבה יותר.
עד כמה להתמקח? מה אפשר לומר ומה לא? איך אדע שאני לא מעליב את הצד השני? ועוד לא דיברנו על מחסום השפה. גם אם שני הצדדים דוברי אנגלית, בסופו של דבר זו לרוב לא שפת האם מה שעלול לגרור לחוסר הבנה.
העצה היא לא למהר לבצע מו"מ בעצמכם, אלא להיעזר בגורם מקומי שאתם סומכים עליו. זה יכול להיות עורך דין, מתווך או רואה חשבון. הכי חשוב – שתוכלו לסמוך עליו, ושהוא באמת יכיר את המנטליות והתרבות בשוק הספציפי.
#3 חוק, משפט ומס
הפער בין ישראל לחו"ל הוא לא רק תרבותי, שפתי וגיאוגרפי – אלא גם חוקתי. קיימים הבדלים בין מדינה למדינה, הן בדיני הנדל"ן והן בדיני המיסוי והמסחר.
ענייני מיסוי הם גורם קריטי בכל עסקת נדל"ן, ועשויים להשפיע על כדאיות העסקה. צריך לשים לב גם לפערי המיסוי בין ישראל למדינות אחרות. האם יש צורך לשלם מס רק במדינת ההשקעה – או גם בישראל? האם ישנה אמנת מס בין המדינות? איזה מיסים משלמים?
כל משקיע צריך לקרוא מידע בנושא, ומומלץ מאוד להתייעץ גם עם גורם המומחה בדיני המיסוי במדינת היעד.
#4 לא להיות טרף קל
מכירים את המונח מלכודת תיירים? אלה אתרי תיירות שמטרתם למשוך תיירים שלא באמת מבינים את התרבות המקומית. עד שהבנת שזו מלכודת תיירים, כבר קיבלת חשבון מנופח…
עם הזמן אנחנו צוברים ניסיון ולומדים איך להימנע מנפילה למלכודות האלה.
במידה מסוימת, משקיעים זרים הם סוג של תיירים במדינה, ועשויים להיחשב לטרף קל בעיני נוכלים. פערי המידע, הבדלי התרבות, והמרחק, עלולים להפיל בפח את המשקיע.
מה הפתרון?
הגורמים המובילים את העסקה הם מגן הביטחון שלכם. אתם חייבים לסמוך עליהם במאה אחוז, לכן חשוב לבדוק אותם מכיוונים שונים.
אם אתם עובדים עם חברת השקעות ישראלית, אל תוותרו על שיחה אנשים שכבר משקיעים איתה, ואל תוותרו על בדיקות מכיוונים אחרים. מה קורה בשוק המקומי? מה המחיר הריאלי של הנכס? מה מצבו ההנדסי? ועוד.
אם נחזור לנקודה בה פתחנו, אנחנו לא אוהבים סיכונים, ומשתדלים להימנע מהם ככל האפשר. אבל בהשקעות נדל"ן יש פרדוקס מובנה. אנחנו הולכים בעיניים פקוחות אל תוך סיכונים שונים.
בעזרת הכרות עם הסיכונים (והסיכויים) הכרוכים בהשקעה, ניתן למזער את אי הוודאות, ולשפר את פוטנציאל הרווח.
ברגע שנרגיש בנוח, ונדע מה מציעים לנו, מה הסיכונים ומה ההזדמנות. ברגע שנוכל לסמוך על הגורם העומד מולנו. רק אז נדע שאנחנו יכולים לצאת לדרך.
