מוותרים על ייעוץ של אנשי מקצוע, משווים למחיר בישראל, בודקים רק את התשואה השוטפת • המשקיעים הישראלים מסתערים על נכסים בחו"ל • ועושים טעויות רבות בדרך
לצערנו, הרבה אנשים שבוחרים להשקיע בנדל"ן סבורים שמדובר בעניין טכני קטן. הם מבצעים כמה בדיקות קטנות, חישובים תיאורטיים של מימון ותשואה – ואז הם יוצאים לדרך. רבים מהם מצפים שההשקעה תגלגל את עצמה, והם יישבו ויספרו את הכסף. זה לא עובד ככה… מהן 5 הטעויות הנפוצות ביותר של משקיעי נדל"ן בחו"ל?
#1 מקבלים החלטות על בסיס רושם
המעטפת היפה, האתר המצוחצח, המשרד המפואר – כל אלה עלולים להטעות, ולגרום לשיקולים מוטעים להתגנב אל תוך מערך קבלת ההחלטות. לצערנו כבר ראינו בחדשות יותר מדי מקרים של משקיעי נדל"ן שהולכו שולל על ידי אנשים שופעי כריזמה והבטחות מלהיבות, שהתגלו כחסרות כיסוי.
אם בוחרים להשקיע בעזרת חברה להשקעות נדל"ן בחו"ל, חשוב לבחון את הנתונים והעובדות. לבקש לראות עסקאות אחרונות, לשוחח עם משקיעי עבר ולקבל מהם המלצות. בנוסף, מומלץ להעביר חומרים שהחברה העבירה לכם לבדיקה של גורם אובייקטיבי.
#2 בודקים את הנכס בעיניים של דייר (ולא של משקיע)
כל משקיע יודע, שחשוב לבצע מחקר וללמוד על אופי הנכס והפוטנציאל הפיננסי שלו. מה שחלק גדול מהמשקיעים מפספסים, זה את כיוון ההסתכלות.
יכול להיות שהנכס המוצע נראה לכם כמו חורבה, או להיפך הוא נראה לכם כמו בית חלומות. זה לא משנה, כי אתם לא תגורו שם. אז מה צריך לבדוק? האם הדיירים הפוטנציאליים שלכם ירצו לגור בו.
עליכם להגדיר לאיזה סוג אנשים תרצו להשכיר את הנכס. אם לדוגמה מדובר בדירת נופש בקפריסין, תרצו דירה נעימה ולא מפוארת מדי.
#3 משווים למחיר בישראל
הרבה משקיעים ישראלים שומעים את המחיר הנמוך, והעיניים שלהם נדלקות. הם מתפתים למחיר הנמוך של הנכס ביחס למחיר בישראל, ולא תמיד שמים לב למחיר הכללי בשוק המקומי.
חשוב מאוד לבצע בדיקה השוואתית בין עלות הנכס המוצע לבין מחירי נכסים דומים שנמכרו באזור, ולוודא שאכן מחיר הכנס אטרקטיבי.
מה זה אומר נכס אטרקטיבי? (1) נכס שמחירו מתחת למחיר השוק; (2) נכס בעל פוטנציאל השבחה משמעותי. וכמובן שאם 2 התנאים מתממשים, מה טוב.
#4 מחפשים אישור חיצוני מהסביבה הקרובה
כאלה אנחנו, רוצים לקבל אישורים חיצוניים מהסובבים אותנו. שואלים "איך החולצה?", ו"מה דעתך על משקפי השמש החדשים?". אבל כשזה מגיע להשקעה, אנחנו לא צריכים אישור חיצוני מהסביבה, אלא מאנשים שבאמת מבינים בזה.
כמובן שאם יש חברים שעוסקים בתחום הנדל"ן וההשקעות, להתייעץ איתם יהיה רעיון חכם. אבל אין סיבה לשאול חברים שאף פעם לא קנו דירה בחו"ל, מה דעתם על הדירה שהציעו לי בדובאי.
אז עם מי נתייעץ? כדאי למצוא אנשי מקצוע שאנחנו יכולים לסמוך על הדעה המקצועית שלהם. אם למשל, יש חברה שפעילה 10 או 15 שנים בתחום, ויש לה מאות לקוחות מרוצים – אפשר להניח (כמובן אחרי בדיקות) שהיא תוכל להוביל אותנו בביטחה להשקעה הנכונה.
#5 בודקים רק תשואה שוטפת (ולא עליית ערך)
כדי לחשב את התשואה על הנכס – נשער מה יהיו ההכנסות ביחס להוצאות. בשלב הזה, הרבה משקיעים טועים, וחושבים רק על התשואה השוטפת – כלומר על ההכנסות שיהיו להם מהשכרת הנכס. אבל זו לא התשואה היחידה שתהיה להם.
בהנחה שערכנו בדיקות בצורה מוצלחת, ובחרנו בנכס הנכון, נצפה לראות תשואה גם כתוצאה מעליית הערך של הנכס.
טיפ לחישוב התשואה מהנכס: כדאי לבצע שני חישובים, חישוב ריאלי של התשואה השנתית, שיכלול עליית ערך צפויה והכנסות משכירות, ולצידו חישוב פסימי, שיקח בחשבון עלויות נלוות, תקופה בה הדירה לא תהיה מושכרת, מצב בו ערך הנכס לא עולה כצפוי עוד.
ודגש חשוב לסיום:
כמו בכל דבר בחיים, גם בהשקעות נדל"ן – להימנע לחלוטין מטעויות, זה פשוט בלתי אפשרי. אבל ככל שנהיה יותר מודעים לטעויות האפשרויות, ככל שנבצע יותר בדיקות וככל שניעזר בגורמי מקצוע שאנחנו יכולים לסמוך עליהם – נוכל לצמצם את טווח הטעות ולהגיע לתוצאות טובות יותר. בהצלחה.
