כשרוכשים נכס להשקעה בחו"ל, מקובל לקחת הלוואה מהבנק המקומי • אבל מה עושים אם הבנק סוגר את הארנק? • איך בכל זאת מקבלים מינוף להשקעת נדל"ן בחו"ל? וכמה ריבית נשלם?
לטובת רכישת נכס בחו"ל, מקובל לקחת הלוואה מהבנק המקומי. כך לדוגמה, מי שרוכש דירה בברלין יפנה לבנקים הגרמנים כדי לקבל הלוואה. אבל בחלק מהמקרים, הבנק המקומי לא יתן הלוואה.
אחד הפתרונות האפשריים למצב הזה, הוא לקיחת הלוואה מבנק ישראלי. יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון שהאפשרות הזו לא תמיד פשוטה.
למה קשה להשיג מימון לרכישת נדל"ן בחו"ל מבנק ישראלי?
בנקים בישראל, לא מתלהבים לתת הלוואה לרכישת נדל"ן בחו"ל. זו לא מדיניות מוצהרת, אבל זו המציאות בה נתקל מי שניגש לבקש. מה הסיבות לכך?
- רמת ביטחון נמוכה – בעסקה בישראל הבנק משעבד את הנכס הנרכש, אך בחו"ל אי אפשר לשעבד, מה שמוריד את רמת הביטחון של הבנק.
- פער מידע – בעסקה בארץ, הבנק יכול לערוך שמאות לנכס ולקבל מידע לגבי מצב הנכס. בעסקאות בחו"ל, לבנק הרבה יותר קשה לקבל את המידע.
- סכומים קטנים – במקרים רבים, עסקאות נדל"ן בחו"ל קטנות בהשוואה לעסקאות בישראל, כיוון שמשקיעים ישראלים שמשקיעים בחו"ל מתרכזים בנכסים בשווי נמוך. הבנק לא רוצה להתעסק במכירה ומימוש בסכומים קטנים כאלה.
- רגולציה – הבנק חושש מהלבנת הון בעסקה הכוללת העברת כסף לחו"ל.
חוסר היכרות – בעסקה בחו"ל הבנק לא מכיר את המוכר, שנמצא מעבר לים, ומעדיף להימנע ממעורבות בעסקה כזו.
אולי יעניין אותך:
- מה עדיף – להשקיע בנדל"ן או בשוק ההון? לכתבה המלאה >>
איך בכל זאת מקבלים מינוף לנכס בחו"ל?
זה לא תמיד הכי פשוט, אבל יש דרכים לקבל מימון לנכס בחו"ל. אנחנו מחלקים את זה לשני מצבים:
#1 אם אין נכס בבעלות מבקש ההלוואה בארץ:
במקרה שמבקש ההלוואה אינו מחזיק נכס בישראל, הוא יוכל לבקש "הלוואת סולו". זו הלוואה מסחרית למשך 5-7 שנים, בריביות גבוהות יחסית.
מדובר בהלוואה עם החזרים גבוהים יחסית, בגלל שההלוואה היא לטווח קצר והתשלומים נפרשים על פני חודשים מעטים.
הערה – לא בכל המקרים זה משתלם, וצריך לבדוק כל מקרה לגופו.
#2 אם יש נכס בבעלות מבקש ההלוואה בארץ:
אם למבקש ההלוואה יש נכס בבעלותו בישראל, ניתן למשכן את הנכס ולקחת הלוואה לכל מטרה.
ניתן לקחת עד 50% משווי הנכס בארץ, כמשכנתא לרכישת דירה בחו"ל.
יחד עם זאת, גובה ההלוואה, והאפשרות לקבל הלוואה – תלויה במשתנים שונים:
- אם בבעלות מבקש ההלוואה דירה ללא משכנתא – ניתן לקחת עד 50% משווי הבית. לדוגמה, אם אלכס הוא בעלים של דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, הוא יוכל לקחת הלוואה לכל מטרה של מיליון ש"ח.
- אם בבעלות מבקש ההלוואה דירה עם משכנתא של פחות מ-50% מערך הנכס – ניתן לקחת 50% משווי הבית, אך להוריד את גובה המשכנתא. אם נחזור לדוגמה של אלכס – במידה ויש לו דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, עם משכנתא של 500,000 ש"ח – הוא יוכל לקחת הלוואה בגובה 500,000 ש"ח.
3. אם בבעלות מבקש ההלוואה דירה עם משכנתא של יותר מ-50% מערך הנכס – הבנק לא יאשר את ההלוואה.
חשוב לדעת: התקנה של בנק ישראל
על פי תקנת בנק ישראל, הלוואה לרכישת דירה להשקעה לא תהיה יותר מ-50% מערך הדירה הנרכשת.
אבל התקנה לא מגדירה האם מדובר בנכס בחו"ל. חלק מהבנקים מפרשים את התקנה גם לחו"ל, ולא מאפשרים משכנתא כזו בחו"ל, וחלק כן.
וכמה ריבית נשלם?
ריבית על הלוואה לרכישת נכס בחו"ל תהיה יקרה יותר מריבית המשכנתא על רכישת נכס בישראל. מצד שני, הריבית תהיה זולה בהשוואה להלוואה מסחרית רגילה המתבססת על משכורות.
לרוב מדובר על ריבית הפריים, בתוספת 2 עד 2.5 אחוז (וכמובן שהריבית משתנה ממקרה למקרה – וכל עניין לגופו).
איזו משכנתא כדאי לקחת?
בסופו של דבר, תמהיל המשכנתא חייב להיות מותאם למבקש ההלוואה בהתאם לפרמטרים שונים, כמו: רמת ההכנסה, מצבו המשפחתי, הכנסות עתידיות ועוד.
בנוסף, יש לקחת בחשבון את מטרת הרכישה של הנכס, וסוג העסקה. לדוגמה, אם מדובר בעסקת נדל"ן מניב, שכוללת רכישה של נכס והשכרה שלו במשך שנים, כדאי לבנות את ההלוואה כך שהשכירות תכסה את המשכנתא.
ובכל מקרה כדאי להתייעץ עם גורם מקצועי, לטובת יצירת התנאים הטובים ביותר להצלחת ההשקעה שלכם.
