אילו סוגי נכסים יש בהשקעות בחו"ל? מה ההבדלים ביניהם? ומה היתרונות והחסרונות של כל סוג? • מדריך סוגי נכסים בהשקעות בחו"ל - מתחילים
כשאנחנו מגיעים למסעדה חדשה, סביר להניח שלפני שנבצע הזמנה, נסתכל קודם בתפריט, נסקור את המנות, נבין מה המרכיבים שלהן (וכמה הן עולות). חלקנו גם ישאלו את המלצר עוד כמה שאלות, שיעזרו לנו להבין מה מתאים (ולפעמים גם נקום ונלך, כי זה לא מוצא חן בעינינו).
אותו הדבר כשמדברים על השקעות נדל"ן – מי שחושב להשקיע בנדל"ן בחו"ל צריך להכיר את "התפריט" של השקעות נדל""ן בחו"ל, או במילים אחרות, את סוגי הנכסים השונים, את היתרונות והחסרונות שלהם – כדי לבחור את מה שעונה על הצרכים והיעדים שלו.
ריכזנו עבורכם מידע ממוקד על סוגי הנכסים בחו"ל, כדי לעשות קצת סדר בעולם המורכב הזה של נדל"ן.
השקעה בנכס למגורים (נדל"ן פרטי)
נדל"ן פרטי כולל דירות ובתים המיועדים למגורים. מקובל לחלק את הענף הזה לשני סוגים: השקעות לטווח ארוך ולטווח קצר.
בהשקעה לטווח ארוך, המשקיע יחפש נכס פרטי בעל פוטנציאל השכרה לטווח ארוך, ועליית ערך.
בהשקעה לטווח קצר (פליפ), המשקיע יחפש נכס שערכו יוכל לעלות במהירות, באמצעות פעולות השבחה שישפיעו על הערך שלו. פעולות ההשבחה יכולות לכלול שינויים קוסמטיים בנכס, וגם שינויים רגולטוריים שישנו את הייעוד שלו.
השקעה בדירת נופש
בשנים האחרונות עולה ההתעניינות של משקיעים בדירות נופש, בעיקר במודל Airbnb, זאת בעקבות העובדה שתיירים רבים בוחרים לשהות בדירות פרטיות, ולא בבתי מלון.
בדרך כלל דירת נפש תנוהל על ידי חברת ניהול, שגם תטפל באכלוס ובאחזקה. המטרה של אדם שמשקיע בדירת נופש, היא להגיע ככל הניתן לאכלוס מירבי המתקרב ל-100% תפוסה. לצורך כך משתמשים בפלטפורמות אינטרנטיות כמו Airbnb.
היתרון המשמעותי של השקעה בדירת נופש, הוא פוטנציאל התשואה הגבוה, לעומת נכס שמושכר לטווח ארוך. בנוסף, דירה כזו מאפשרת שימוש כפול – גם נכס לחופשה של בעל הנכס וגם נכס מניב.
החיסרון המשמעותי של דירות נופש, הוא שהן דורשות תפעול רב, עלויות אחזקה גבוהות וצורך מתמיד לדאוג להשכרה. (אגב, אנחנו בסוויט הום מצאנו פתרון שמסייע למשקיעים שלנו – משרד נסיעות פרטי, שמכווין לקוחות ומשקיעים לדירות של המשקיעים של סוויט הום. כך אנחנו מעלים את אחוזי התפוסה ב-10-15%).
השקעה בנכס מסחרי
נדל"ן מסחרי כולל משרדים, חנויות, מרכזי מסחר, נכסי תעשייה, לוגיסטיקה ועוד.
השקעה בנכסים מסחריים נחשבת לעניין מורכב יותר. יש להבין את ההבדלים בין סוגי הנכסים השונים. למשל, השקעה בנכס מסחרי המיוחד למחסנים ולתעשייה, יהיה שונה מהותית מהשקעה בנכס המיועד להיות מרכז קניות, הן מבחינת ההבנה והדברים שהוא דורש, והן מבחינת הכדאיות ופוטנציאל הרווח שלו.
כך לדוגמה, המחסנים והחללים הלוגיסטיים נחשב לשוק מבוקש מאוד כיום, בעיקר על רק הפריחה של המסחר המקוון במהלך מגפת הקורונה. ב-2020 נרשמה עלייה של 16% בהחכרת חללים לוגיסטיים חדשים על ידי חברות באירופה (לעומת 2019).
המתח שבין סיכוי לסיכון
נדל"ן מסחרי הוא דוגמה טובה למתח שבין סיכון לסיכוי. מצד אחד, השקעה בנדל"ן מסחרי נחשבת לבעלת פוטנציאל תשואה גבוה יותר. מצד שני, בתקופת הקורונה ראינו את הרגישות הרבה של נדל"ן מסחרי – שרגיש מאוד למיתון. בזמן שהביקוש לנדל"ן מסחרי הצטמצם משמעותית, הנדל"ן למגורים המשיך להיות מבוקש מאוד.
סוגי נכסים בארה"ב
משקיעים שחושבים להיכנס לשוק הנדל"ן בארה"ב, חשוב שידעו שישנם נכסים ייחודיים:
- מולטי פמילי (Multi Family)
מולטי פמילי הוא בניין דירות (או קבוצת בניינים) הכוללים דירות המיועדות להשכרה. בעל הבניין יכול להיות אדם יחיד, או קבוצת משקיעים שהתאגדו יחד תחת גוף משותף והפקידו את הניהול בידי חברת ניהול.
הדירות בבניין רשומות על שם בעלי הבניין, ואין ייחוס של דירה מסוימת למשקיע מסוים. השקעה במולטי פמילי מפזרת את הסיכון בין המשקיעים, כיוון שאם אחת הדירות לא מושכרת במשך תקופה, ההפסד מתחלק בין כלל המשקיעים.
בשנים האחרונות עולה מספר הישראלים שבוחרים להשקיע במולטי פמילי, בעיקר בגלל האפשרות להתאגד יחד, ולהפקיד את ניהול הנכס בידי גורם אחד.
- סיגנל פמילי (Single Family)
סינגל פמילי הוא בית פרטי צמוד קרקע למגורים, בו מתגוררת משפחה אחת. הבית מנוהל על ידי גוף אחד, וכל הזכויות והחובות חלות עליו.
ברכישת סינגל פמילי המשקיע לא תלוי בגורמים נוספים, כמו ועד בית או תקנון הבניין. בנוסף, קל יחסית להשכיר את הבתים האלה – כיוון שיש להם ביקוש למגורים.
- קונדו (Condominium)
קונדו הוא בניין דירות הדומה לבניינים המוכרים לנו בישראל.
כל דירה בבניין נקראת קונדו, והיא שייכת לאדם מסוים, שאחראי לניהול והאחזקה שלה. בעלי הדירות משלמים לוועד הבית, שמטפל בעניינים הכלליים של הבניין. זהו סוג השקעה נפוץ פחות בקרב משקיעים ישראלים.
איך אדע איזה סוג השקעה מתאים עבורי?
אז בין אם מעניין אתכם להשקיע בנדל"ן למגורים, ובין אם השקעה בנדל"ן מסחרי נשמעת לכם רלוונטית יותר, כדאי לשקול את היתרונות והחסרונות של כל סוג השקעה, ובעיקר לבחון אותה אל מול האופי האישי שלכם, ופרופיל המשקיע שלכם.
האם אתם משקיעים המחפשים הגדלת תזרים חודשי? או אולי דווקא הגדלת הון היא מה שמעניין אתכם? איך בוחנים מהי ההשקעה המתאימה לכם? ואיך בוחנים את פרופיל ההשקעה הנכון עבורכם?
נשמח לשוחח ולעזור לכם בנושא.
