לרוב, אזורים בעלי רמה סוציו אקונומית נמוכה, מאופיינים במחירי נדל"ן נמוכים ומציעים הזדמנויות שעל הנייר נשמעות מפתות • האם כדאי להשקיע שם? • ואיך זה קשור לפרופיל הסיכון שלי כמשקיע?
מי שהתעניין קצת בהשקעה באזורים נחשלים יותר, אם במדינות מזרח אירופה, כמו בולגריה, פולין וליטא, ואם בשכונות השוליים של ערים מרכזיות – יודע שקיימים הבדלי מחירים משמעותיים בין המחיר באזורי ביקוש, לאזורים מבוקשים פחות.
ברבים מהמקרים, אזורים בהם מחירי הנדל"ן נמוכים יחסית, הם אזורים בעלי רמה סוציו אקונומית נמוכה. משקיעים רבים בוחרים להשקיע באזורים כאלה, מתוך מחשבה שהמחירים יעלו עם הזמן – אך האם זו החלטה נכונה?
לפני שננסה לענות על השאלה, נבין מהי רמה סוציו אקונומית, ומדוע היא חשובה בבחינת השקעות נדל"ן.
מהי רמה סוציו אקונומית?
מדדים סוציו אקונומיים מסייעים לנו להבין מה קורה באזור מסוים מבחינה חברתית כלכלית. המדדים הסוציו אקונומיים כוללים מידע על המצב באזור: האם ההגירה במגמה חיובית, מהו שיעור הילודה, התפלגות גילים, מצב התעסוקה, רמות חינוך ועוד (הרחבנו על זה עוד כאן).
לרוב, באזורים נחשלים נמצא הזדמנויות נדל"ן מעניינות, כמו למשל דירות במחירים נמוכים במיוחד. אם נדבר עם מתווכים או עם חברות נדל"ן שמשווקות נכסים באזור שכזה, הם כנראה ידברו על "פוטנציאל צמיחה מטורף", ו"צפי לעליית ערך משמעותי בשנים הקרובות". אבל האם באמת כדאי להיכנס לזה?
התשובה מורכבת, תלויה כמובן במשתנים רבים של ההשקעה הספציפית, אבל גם במשתנה חשוב שקשור אליכם – פרופיל הסיכון שלכם.
מה זה פרופיל סיכון?
אלמנט הסיכון הוא אחד השיקולים המשמעותיים ביותר שישפיע על קבלת ההחלטה שלנו האם להיכנס להשקעה.
כאשר ניגשים לקבוע פרופיל סיכון, צריך להבין:
- ככל שרמת הסיכון גבוהה יותר, כך פוטנציאל התשואה גבוה יותר.
- ככל שרמת הסיכון גבוהה יותר, כך התנודתיות גבוהה יותר (וכך גם הסיכוי לירידת ערך והפסד).
אם משקיע נכנס להשקעה ברמת סיכון גבוהה מדי עבורו, הוא עלול לסבול מלחצים, ולצאת מההשקעה בטרם עת. ומצד שני, אם רמת הסיכון נמוכה עבור המשקיע, הוא עלול להיות מאוכזב מהתשואה שתתקבל.
איך מגדירים סיכון?
כדי להגדיר פרופיל סיכון, נרצה להבין עד כמה יכול המשקיע לעמוד בירידת ערך של ההשקעה, במהלך תקופה גרועה בשוק. במילים אחרות, אם ערך הנכס שקנית יורד, או אם הנכס לא מושכר במשך תקופה – ואתה סופג הפסדים – איך זה משפיע עליך?
כדי להרכיב פרופיל סיכון של משקיע, נתבסס על שני מאפיינים: סיבולת סיכון ואופק השקעה.
- סיבולת הסיכון היא היכולת של משקיע לעמוד בירידת ערך של הנכס. כלומר, עד כמה הוא יכול לספוג ירידות, בלי למכור .
- אופק ההשקעה הוא הזמן שצפוי לעבור עד שהמשקיע יצטרך את הכסף למטרה אחרת.
איך קובעים את פרופיל הסיכון?
על פניו, זה די פשוט – כדי לקבוע את פרופיל הסיכון נשאל את המשקיע עד איזו עוצמה של ירידת ערך בנכס הוא יכול לספוג. אבל בפועל, זה לא עובד ככה.
משקיעים לא יודעים לענות על זה בצורה ישרה, והם לא באמת יודעים איך הם ירגישו ויתנהגו אם וכאשר זה יקרה.
כדי להעריך את פרופיל הסיכון, יש לענות על מגוון של שאלות, שמתייחסות לתפיסת הסיכון של המשקיע. בנוסף, ילקחו בחשבון פרמטרים נוספים, כמו גיל, ומצב פיננסי.
את סיבולת הסיכון של המשקיע נשלב עם אופק ההשקעה הרצוי. השילוב של השניים ייצור את פרופיל הסיכון, שיאפשר להתאים השקעה ברמת סיכון מתאימה.
ובקיצור: אז האם כדאי להשקיע בנכס הנמצא באזור סוציו אקונומי בעייתי? תלוי
לרוב, אזורים בעלי רמה סוציו אקונומית נמוכה, מאופיינים במחירי נדל"ן נמוכים. משקיעים רבים רואים את האזורים האלה, וחושבים שזו הזדמנות מצוינת. אין להם כסף לרכוש דירה בישראל, אבל עם 100 אלף דולר הם יכולים לרכוש דירה בספרד.
הכדאיות של עסקה כזו תלויה בהמון פרמטרים שצריך לבדוק, אבל גם בפרופיל הסיכון של המשקיע.
כאשר משקיעים באזור בעל רמות נמוכות, צריך לקחת בחשבון שהמון דברים יכולים להשתנות עם הזמן. גם אם כרגע הכל נראה בצמיחה, יכול להיות שתכף תגיע קורונה ותתקע הכל.
משקיעים בעלי אורך רוח, ומרווח לנשימה, יכולים להיכנס להרפתקאות, אבל משקיעים שפרופיל הסיכון שלהם שמרני יותר, ייתכן שכדאי להם להימנע.
